二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分）

61．影響房地產需求量的因素主要有( )。

A．房地產的價格水平 B．房地產開發的技術水平

C．消費者的收入水平 D．消費者的偏好

E．房地產開發商對未來的預期

【答案】ACD

【解析】決定房地產需求量的因素：①該種房地產的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

62.城市化進程中的各種量變和質變會引起( )變化。

A．城市體系屬性 B．城市形態

C．城市生態 D．城市居民生活方式

E．城市人口性別

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的變化:(1)城市化引起城市體系的屬性和動態特征的變化。(2)城市化引起城市形態的變化。(3)城市化引起城市生態的轉變。(4)城市化引起城市性態的改變。城市性態是表示由城市環境培育的人的生活方式、處事態度、價值觀念以及行為的模式。

63．征收和征用的共同之處有( )。

A．都不必得到財產所有權人的同意 B．都必須得到財產所有權人的同意

C．都應給予公平補償 D．都可以不給予補償

E．兩者的前提條件相同

【答案】AC

【解析】征收與征用的異同。征收是國家強制取得單位、個人的財產；征用是國家強制使用單位、個人的財產。兩者的共同點：一是強制性，即都不必得到財產所有權人的同意；二是補償性，即都應給予補償。征收與征用的主要區別： (1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。(2)適用對象不同。征收的財產限于不動產，征用的財產既包括不動產也包括動產。(3)所有權轉移不同。征收要強制取得財產所有權，征用旨在使用財產，使用后要返還財產。(4)補償有所不同。任何征收都要給予補償，征用的補償，只是規定應當給予補償。

64．下列建設項目中，可以通過劃撥取得土地使用權的有( )。

A．軍事演習場 B．公交站場

C．民用加油站 D．勞教所

E．經營性養老院

【答案】ABD

【解析】國有建設用地使用權劃撥的范圍。1．國家機關用地和軍事用地；2．城市基礎設施用地和公益事業用地；3．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4．法律、行政法規規定的其他用地。 一般指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65．關于國有建設用地使用權租賃的說法，正確的有( )。

A．出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

B．對于已出租的建設用地使用權，出租人不承擔對租賃標的物的修繕義務

C．由于第三方原因導致承租人的正常使用受到妨害時，出租人不承擔任何義務

D．承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應承擔損害賠償的義務

E．租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

【答案】ADE

【解析】妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

66．在房地產市場預測方法中，專家意見法的優點有( )。

A．集思廣益 B．避免偏見

C．修正自己判斷 D．步驟簡單

E．易受他人意見影響

【答案】ABC

【解析】專家意見法有以下優點：①能發揮各位專家的作用，集思廣益，準確度高；②采取單線聯系，有利于避免偏見，尤其可避免權威人士的意見對其他人士的影響；③有利于各位專家根據其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執己見。

67．房地產市場預測的一般步驟包括( )等。

A．確定預測對象和預測目的 B．制定預測方案

C．搜集和分析有關資料 D．選擇預測方法和預測模型

E．提出城市總體規劃方案

【答案】ABCD

【解析】房地產市場預測的步驟。(1)確定預測對象和預測目的。(2)制定預測方案。包括具體內容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。(3)搜集和分析有關資料。(4)選擇預測方法和預測模型。(5)進行預測。即根據選擇的預測方法和預測模型，進行預測計算。(6)評價修正預測結果。(7)撰寫預測報告。

68．規劃設計條件對房地產產品定位的限制包括( )。

A．容積率 B．單位投資額

C．建筑高度 D．建筑問距

E．車庫數量比率

【答案】ACDE

【解析】規劃條件方面的限制：容積率、建筑面積密度、綠化率、限高、車庫數量比率限制、環境配套限制、戶型限制、單套面積限制、單幢建筑規劃布置限制。

69．房地產開發項目主題策劃包括( )。

A．項目品牌名稱設計 B．規劃方案設計

C．項目景觀設計 D．售樓中心形象設計

E．項目導示系統設計

【答案】ADE

【解析】項目主題策劃包括：項目品牌名稱設計、項目VI系統設計、工地現場形象設計、售樓中心形象設計、項目導示系統設計。

70．下列房地產開發項目的稅費中，屬于銷售稅費的有( )。

A．人防工程費 B．用電權費

C．營業稅 D．城市維護建設稅

E．教育費附加

【答案】CDE

【解析】銷售稅費包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

71．在房地產開發企業的資產負債表中，負債分為( )。

A．預付賬款 B．流動負債

C．資本公積 D．建設投資借款

E．流動資金借款

【答案】BDE

【解析】在房地產開發企業的資產負債表中，負債分為流動負債、短期貸款、應付賬款、預收賬款、建設投資借款、流動資金借款。歸納為流動負債、建設投資借款和流動資金借款。

72．房地產投資項目風險識別的主要工作有( )。

A．測算風險概率 B．感知風險

C．估計風險損失 D．分析風險

E．制定風險應對策略

【答案】BD

【解析】風險識別包含感知風險和分析風險兩個環節。

73．房地產開發項目的全壽命周期包括( )等階段。

A．項目前期策劃 B．規劃設計

C．物業管理 D．施工實施

E．使用

【答案】ABDE

【解析】一個完整的房地產開發項目的全壽命周期，包括項目前期策劃、規劃設計、施工實施和使用四個階段。

74．工程設計階段，房地產開發項目投資控制的方法有( )。

A．制訂獎懲措施 B．執行標準設計

C．應用價值工程 D．推行限額設計

E．控制工程變更

【答案】BCD

【解析】在工程設計階段，運用設計標準和標準設計、價值工程和限額設計方法等，以投資規劃和批準的投資估算為計劃投資的目標值控制初步設計。

75．以商品房市場狀況和消費者需求為基礎的商品房定價方法有( )。

A．成本導向定價法 B．競爭導向定價法

C．需求導向定價法 D．比較定價法

E．目標利潤定價法

【答案】BCD

【解析】以商品房市場狀況定價屬競爭導向定價法、比較定價法。以消費者需求定價屬需求導向定價法。

76．采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有( )。

A．選取的報酬率偏低 B．預測的未來凈收益偏大

C．估計的收益年限偏短 D．估計的運營費用偏大

E．計算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】報酬率偏低評估出的價值偏高。預測的未來凈收益偏大評估出的價值偏高。估計的收益年限偏短評估出的價值偏低。估計的運營費用偏大評估出的價值偏低。計算使用的空置率偏高評估出的價值偏低。

77．房地產估價報告通常由八大部分組成，包括( )等。

A．估價委托書 B．致估價委托人函

C．估價委托合同 D．估價結果報告

E．估價技術報告

【答案】BDE

【解析】房地產估價報告由八大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產估價師聲明；⑤估價的假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。

78．下列物業服務企業的資質條件中，二級資質企業必須滿足的有( )。

A．注冊資本300萬元人民幣以上

B．具有中級以上職稱的專職管理和技術人員不少于10人

C．物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格汪書

D．管理兩種類型以上物業，其中，多層住宅為200萬㎡以上

E．管理兩種類型以上物業，其中，非住宅物業為50萬㎡以上

【答案】ABC

【解析】二級資質企業的條件：①注冊資本為人民幣300萬元以上；②物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱；③物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；④管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米；獨立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米。⑤建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

79．關于物業服務合同的說法，正確的有( )。

A．物業服務合同是有名合同 B．物業服務合同是無償合同

C．物業服務合同是勞務合同 D．物業服務合同是要式合同

E．物業服務合同是雙務合同

【答案】BDE

【解析】物業服務合同的特征1．物業服務合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業服務合同歸屬于委托合同。2．物業服務合同通常屬于集體合同。3．物業服務合同既是雙務合同又是有償合同。4．物業服務合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達成協議時成立；物業服務合同應當采用書面形式訂立，故屬于要式合同。5．物業服務合同屬于勞務合同。6．物業服務合同受到較多的國家干預。

80．按月等額本金還款法的特征包括( )等。

A．月支付的本金均等 B．月支付的利息均等

C．月還款額先大后小 D．月還款頓先小后大

E．借款人前期的還款壓力較小

【答案】AC

【解析】等額本金還款的規律：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月還款也越來越少。

（責任編輯：xy）

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