三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

某投資者購買了一商鋪用于出租經營，其置業投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。

81．該投資項目的財務凈現值是( )萬元。

A．72.44 B．125.12 C．164.37 D．280.00 【答案】A

【解析】各年凈現金流量折現到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現時折現率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82．該投資項目的靜態投資回收期是( )年。

A．3.56 B．4.00 C．4.17 D．5.00 【答案】A

83．該投資項目的財務內部收益率是( )。

A．10.00% B．14.88% C．20.00% D．31.20% 【答案】B

【解析】折現率為10%時凈現值為72.44，選取折現率為15%時求取凈現值為-2.22。內插法

求取財務內部收益率。=14.85%。

84．假如( )，該投資項目收益率將下降。

A．凈租金收益減少 B．第5年與第2年的凈租金收益調換 C．置業投資增加 D．通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】凈租金收益減少收益下降。置業投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

（二）

房地產開發企業在對其開發的某商品住宅進行定價之前，對項目開發成本和項目所在區域內的同類項目分別進行了測算和調研，得知該項目可租售面積的單位開發成本為6510元/㎡,4個代表性項目的售價范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎上，制定了下列價格策略：

(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預期成本利潤率取25%，銷售稅費率取9%。

(2)對于一次性付款的買家，給予總價5%的優惠；對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優惠。

(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30%的預期目標，則考慮適當提高價格優惠力度。

85．關于該商品住宅定價之前調研工作的說法，正確的為( )。

A．進行的調研為次級調研

B．調研方法是重點調查

C．調研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法

D．調研內容包括競爭項目調查

【答案】BD

【解析】進行的調研為非次級調研。調研對象選擇采用的方法非隨機抽樣。

86．按照成本定價法計算，項目總體均價為（ ）元/㎡。

A．8900 B．8942

C．8971 D．9000

【答案】B

【解析】商品房單位價格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=6510×（1+25%）÷（1-9%）=8942

87．制定的具體價格折扣策略為( )。

A．關系折扣 B．中間商折扣

C．現金折扣 D．數量折扣

【答案】CD

【解析】對于一次性付款的買家，給予總價5%的優惠，屬于現金折扣；對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優惠，屬于數量折扣。

88．若開盤后第一個月末能達到預期銷售目標，可采取的具體方法為( )。

A．降低首付款比例，相應提高最后一次付款比例

B．分期付款時間往后推延一個月，各次付款比例不變

C．提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D．取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷；CD不利于促銷。

（責任編輯：xy）

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