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第二部分 物權(quán)
物權(quán)的變動
(一)物權(quán)變動的概念
物權(quán)的變動,是物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。從權(quán)利主體方面觀察,即物權(quán)的取得、變更和喪失。由于物權(quán)法律關(guān)系的特性,不特定的義務人僅負有不非法干涉物權(quán)之行使的不作為義務。所以,義務的適當履行表現(xiàn)為尊重物權(quán)的現(xiàn)狀,即在物權(quán)人取得權(quán)利時,尊重其權(quán)利,在其權(quán)利變更后,尊重其變更后的權(quán)利;物權(quán)如果消滅,義務人的義務也就不存在了。
物權(quán)的產(chǎn)生,即物權(quán)人取得物權(quán),它在特定的權(quán)利主體與不特定的義務主體之間形成了物權(quán)法律關(guān)系,并使特定的物與物權(quán)人相結(jié)合。物權(quán)的取得有原始取得與繼受取得之分,前者是指不以他人的權(quán)利及意思為依據(jù),而是依據(jù)法律直接取得物權(quán),如因先占、取得時效取得一物的所有權(quán);后者則是指以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)取得物權(quán),如因買賣、贈與取得物的所有權(quán)。繼受取得又可分為創(chuàng)設(shè)與移轉(zhuǎn)兩種方式。創(chuàng)設(shè)的繼受取得,即所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定他物權(quán),而由他人取得一定的他物權(quán),如房屋所有人在其房屋上為他人設(shè)定抵押權(quán),則他人基于房屋所有人設(shè)定抵押權(quán)的行為取得抵押權(quán)。移轉(zhuǎn)的繼受取得,即物權(quán)人將自7己享有的物權(quán)以一定法律行為移轉(zhuǎn)給他人,由他人取得該物權(quán),如房屋所有人將房屋出賣或者贈與他人,則他人根據(jù)其出賣或者贈與而取得該房屋的所有權(quán)。
物權(quán)的變更,有廣義和狹義之分。廣義的物權(quán)的變更,是指物權(quán)的主體、內(nèi)容或者客體的變更。但是嚴格來講,物權(quán)主體的變更是權(quán)利人的更迭,應屬物權(quán)的取得與喪失的問題。狹義的物權(quán)的變更,僅指物權(quán)的內(nèi)容或者客體的變更。物權(quán)內(nèi)容的變更,是指在不影響物權(quán)整體屬性的情況下物權(quán)的范圍、方式等方面的變化,如典權(quán)期限的延長、縮短,地役權(quán)行使方法的改變,抵押權(quán)所擔保的主債權(quán)的部分履行。物權(quán)客體的變更則是指物權(quán)標的物所發(fā)生的變化,如所有權(quán)的客體因附合而有所增加,抵押權(quán)的客體因一部滅失而有所減少。
物權(quán)的消滅,從權(quán)利人方面觀察,即物權(quán)的喪失,可以分為絕對的消滅與相對的消滅。絕對的消滅是指物權(quán)本身不存在了,即物權(quán)的標的物不僅與其主體相分離,而且他人也未取得其權(quán)利,如所有權(quán)、抵押權(quán)因標的物滅失而消滅,典權(quán)因期限屆滿而消滅。相對的消滅則是指原主體權(quán)利的喪失和新主體權(quán)利的取得,如因出賣、贈與等行為,使一方喪失所有權(quán)而另一方取得所有權(quán)。嚴格地說,物權(quán)的相對消滅并非物權(quán)消滅的問題,而應當屬于物權(quán)的繼受取得或主體變更的問題。
(二)物權(quán)變動的原因
物權(quán)法律關(guān)系作為一種民事法律關(guān)系,會因一定的法律事實而產(chǎn)生或消滅。而作為主體所享有的權(quán)利,物權(quán)也會因法律事實而取得或喪失。這些引起物權(quán)取得或喪失的法律事實,正是物權(quán)取得或喪失的原因,可以將其劃分為兩類,即民事行為和民事行為以外的原因。了解這些原因,對于明確物權(quán)的歸屬、判斷財產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)具有十分重要的意義。
(一)物權(quán)的取得
能夠引起物權(quán)取得的法律事實主要有以下幾項:
1.民事行為。這是取得物權(quán)的最常見的法律事實。例如,因買賣、互易、贈與、遺贈等行為取得所有權(quán),通過物的所有人與其他人的設(shè)定行為為他人設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)。
另外,根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定,主物轉(zhuǎn)讓的,從物隨主物轉(zhuǎn)讓,但當事人另有約定的除外。
2.民事行為以外的原因。主要有:
(1)因取得時效取得物權(quán);
(2)因征收或者沒收取得物權(quán);
(3)因法律的規(guī)定取得物權(quán)(如留置權(quán));
(4)因附合、混合、加工取得所有權(quán);
(5)因繼承取得物權(quán);
(6)因拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物取得所有權(quán);
(7)因合法建造取得物權(quán);
(8)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得物權(quán);
(9)孳息的所有權(quán)取得。天然孳息,由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的,由用益物權(quán)人取得。當事人另有約定的,按照約定。法定孳息,當事人有約定的,按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的,按照交易習慣取得。
(二)物權(quán)的消滅
能夠引起物權(quán)消滅的法律事實主要有以下幾項:
1)民事行為。
(1)拋棄。這是以消滅物權(quán)為目的的單方民事行為。拋棄只要權(quán)利人一方作出意思表示即生效力,故拋棄是一種單方民事行為。拋棄的意思表示不一定向特定人為之,只要權(quán)利人拋棄其占有、表示其拋棄的意思,即生拋棄的效力。但他物權(quán)的拋棄,須向因拋棄而受利益的人為意思表示;不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄,還須辦理注銷登記才發(fā)生效力。
原則上物權(quán)一經(jīng)權(quán)利人拋棄即歸消滅,但是如果因為物權(quán)的拋棄會妨害他人的權(quán)利時,則物權(quán)人不得任意拋棄其權(quán)利。例如,農(nóng)村承包經(jīng)營戶的承包經(jīng)營權(quán),因有對農(nóng)村集體組織的義務,所以不能隨意拋棄,以免損害農(nóng)村集體組織的權(quán)利。
(2)合同。這是指當事人之間關(guān)于約定物權(quán)存續(xù)的期間,或者約定物權(quán)消滅的意思表示一致的民事行為。在合同約定的期限屆滿或約定物權(quán)消滅的合同生效時,物權(quán)即歸于消滅。例如,債務人將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,經(jīng)與抵押權(quán)人協(xié)商,另以價值相當?shù)姆慨a(chǎn)作抵押,消滅原來的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。
(3)撤銷權(quán)的行使。法律或合同規(guī)定有撤銷權(quán)的,因撤銷權(quán)的行使會導致物權(quán)消滅。例如,承包經(jīng)營權(quán)人沒有按承包合同的規(guī)定向集體組織交付承包收益時,集體組織可以撤銷其承包經(jīng)營權(quán)。
2)民事行為以外的原因。
(1)標的物滅失。物權(quán)的標的物如果在生產(chǎn)中被消耗、在生活中被消費,如油料燃燒、食物被吃掉、汽車報廢,或者標的物因其他原因滅失,如地震、大火導致房屋倒塌、燒毀。在這些情況下,由于標的物不存在了,因而該物的物權(quán)也就不存在了。唯一應注意的是,標的物雖然毀損,但是對于其殘余物,原物的所有人仍然享有所有權(quán)。如房屋毀壞,房屋所有權(quán)雖然消滅,但所有人基于所有權(quán)的效力,取得磚土瓦木等動產(chǎn)所有權(quán)。另外,由于擔保物權(quán)的物上代位性,在擔保標的物滅失或毀損時,擔保物權(quán)續(xù)存于保險金、賠償金等在經(jīng)濟上為該標的物的替代物之上。
(2)法定期間的屆滿。在法律對他物權(quán)的存續(xù)規(guī)定了期間時,該期間屆滿,則物權(quán)消滅。
(3)混同。這是指法律上的兩個主體資格歸屬于一人,無并存的必要,一方為另一方所吸收的關(guān)系。混同有債權(quán)與債務的混同和物權(quán)的混同,這里專指物權(quán)的混同。物權(quán)的混同,是指同一物的所有權(quán)與他物權(quán)歸屬于一人時,其他物權(quán)因混同而消滅。例如,甲在其房屋上為乙設(shè)定抵押權(quán),后來乙購買了該棟房屋取得其所有權(quán),則所有權(quán)與抵押權(quán)同歸于乙一人,抵押權(quán)消滅。另外,物權(quán)的混同還指所有權(quán)以外的他物權(quán)與以該他物權(quán)為標的之權(quán)利歸屬于一人時,其權(quán)利因混同而消滅。例如,甲對乙的土地享有建設(shè)用地使用權(quán),甲在其建設(shè)用地使用權(quán)上為丙設(shè)定了抵押權(quán),后來丙因某種原因取得了甲的建設(shè)用地使用權(quán),這時建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標的的抵押權(quán)歸屬于丙一人,抵押權(quán)消滅。
物權(quán)因混同而消滅,是為原則。但在一些特定的情況下,物權(quán)雖混同也不消滅。同一物的所有權(quán)與他物權(quán)歸屬于一人時,如果對于所有人有法律上的利益,或者對于第三人有法律上的利益時,他物權(quán)就不因混同而消滅。例如,甲將其所有的房屋先抵押給乙,然后又抵押給丙,乙為第一次序的抵押權(quán)人,丙為第二次序的抵押權(quán)人,以后如果甲取得乙的抵押權(quán),依混同消滅的原則,使乙的抵押權(quán)消滅,則甲就可能因丙升為第一次序的抵押權(quán)人受到損害,所以從甲的利益出發(fā),乙的抵押權(quán)就不因混同而消滅。再如,甲對乙的土地享有建設(shè)用地使用權(quán),并將該建設(shè)用地使用權(quán)抵押給丙,后來甲又取得了該土地的所有權(quán),發(fā)生了所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的混同,如果使甲的建設(shè)用地使用權(quán)消滅,則勢必引起丙的抵押權(quán)消滅,所以甲的建設(shè)用地使用權(quán)不因混同而消滅,以免損及丙的利益。
另外,作為一般原則的例外,以他物權(quán)為標的的權(quán)利,其存續(xù)對于權(quán)利人或第三人有利益時,也不因混同而消滅。例如,甲與乙對于丙的建設(shè)用地使用權(quán)都有抵押權(quán),甲為第一次序抵押權(quán)人,乙為第二次序抵押權(quán)人,以后甲因某種關(guān)系取得了丙的建設(shè)用地使用權(quán),這時建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標的的抵押權(quán)歸屬于一人,如依混同一般原則,甲的抵押權(quán)應該消滅,但這會影響到甲的利益,所以甲的抵押權(quán)不消滅。再如,甲將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙,乙又以該抵押權(quán)(連同主債權(quán))為丙設(shè)定了權(quán)利質(zhì)權(quán),如果后來乙取得了甲的建設(shè)用地使用權(quán),這是建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標的的抵押權(quán)的混合,乙的抵押權(quán)應該消滅,但如果這樣,就會導致丙的權(quán)利質(zhì)權(quán)的消滅,這是有失公平的,所以乙的抵押權(quán)不消滅。
(三)物權(quán)變動的公示方法
1.動產(chǎn)交付
所謂交付,即移轉(zhuǎn)占有。譬如出賣人將標的物交付給買受人,就是將對物的占有移轉(zhuǎn)給買受人。近代以來,大多數(shù)國家在法律上都確認交付為動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法,將動產(chǎn)的占有人推定為權(quán)利人。一般而言,交付是占有的現(xiàn)實轉(zhuǎn)移,出于交易便捷的考慮,各國立法上還承認觀念交付,作為對現(xiàn)實交付的補充。
以交付作為公示方法是為一般原則,但是對于船舶、飛行器和機動車等特殊動產(chǎn),法律規(guī)定以登記作為物權(quán)變動的對抗要件,即非經(jīng)登記,關(guān)于這些特別動產(chǎn)的物權(quán)變動不能對抗善意第三人。
交付在法律上產(chǎn)生什么樣的效果呢?大陸法系各國民法立法例有兩種做法:
(1)交付對抗主義。此主義以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)的公示方法,即在移轉(zhuǎn)占有前,動產(chǎn)物權(quán)的變動僅在當事人間發(fā)生效力,但不產(chǎn)生對抗第三人的效力,例如,甲將財產(chǎn)出賣給乙,在交付前又出賣給丙,則乙不能要求丙返還財產(chǎn),而只能請求甲返還財產(chǎn)或賠償損失。《法國民法典》和《日本民法典》采此主義。
(2)交付要件主義。此主義以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)變動的生效要件,即在移轉(zhuǎn)占有前,物權(quán)的變動不僅不能對抗第三人,在當事人之間也不產(chǎn)生效力。例如,甲與乙訂立了買賣合同,在甲將財產(chǎn)交付于乙之前,甲仍然享有財產(chǎn)的所有權(quán)。《德國民法典》采此主義。
根據(jù)我國物權(quán)法第23條的規(guī)定,動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,自交付時發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
交付通常是指現(xiàn)實交付,即直接占有的移轉(zhuǎn)。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展,為了交易上的便利,發(fā)展出一些變通的交付方法,稱為觀念交付,主要有:
(1)簡易交付,即受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn),如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn),則于物權(quán)變動的合意成立時,視為交付。這是因為標的物已經(jīng)為受讓人實際占有,如果要使其先將物返還給出讓人,再由出讓人轉(zhuǎn)讓給受讓人,純屬徒勞。因此我國物權(quán)法規(guī)定,動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。
(2)占有改定,即動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定,標的物仍然由出讓人繼續(xù)占有,這樣,在物權(quán)讓與的合意成立時,視為交付,受讓人取得間接占有。所以,我國物權(quán)法規(guī)定,動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時,雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。例如,甲將其所有的書賣給乙,按一般情形,只有在甲把書交給乙時才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力,但甲還想留書閱讀,這時甲可以占有改定的方式使乙取得間接占有,以代替現(xiàn)實交付。
(3)指示交付,即動產(chǎn)由第三人占有時,出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人,以代替交付。我國物權(quán)法規(guī)定,動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,第三人依法占有該動產(chǎn)的,負有交付義務的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。例如,甲將其出租的家具賣給乙,但是由于租賃期限未滿,暫時無法收回,甲可以把其家具的返還請求權(quán)讓與乙,以代替現(xiàn)實交付。
(4)擬制交付,即出讓人將標的物的權(quán)利憑證(如倉單、提單)交給受讓人,以代替物的現(xiàn)實交付。這時如果標的物仍由出讓人或第三人占有時,受讓人則取得對于物的間接占有。
在現(xiàn)實生活中,交付的方式是多種多樣的,不可能將其全部羅列出來,應當根據(jù)法律的規(guī)定、合同的約定、交易上的習慣及其他具體情況確定標的物是否交付。
2.不動產(chǎn)登記
登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法,是將物權(quán)變動的事項登載于特定國家機關(guān)的簿冊上。相比于動產(chǎn)而言,不動產(chǎn)具有價值大、稀缺性較高的特點,因而圍繞特定不動產(chǎn)發(fā)生的交易關(guān)系相對較多,單憑占有不足以表征不動產(chǎn)上的權(quán)利歸屬關(guān)系。因而需要通過不動產(chǎn)登記,由專門的登記機關(guān),依照法定的程序,對不動產(chǎn)上的權(quán)利及其變動進行登記,向社會公開以供查閱,便利不動產(chǎn)交易的進行,并保護交易安全。
關(guān)于登記的法律效果,大陸法系各國民法立法例主要有兩種:
(1)登記對抗主義。此主義以登記作為公示不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法。不動產(chǎn)物權(quán)的變動,依當事人間的合意即產(chǎn)生法律效力。但是,非經(jīng)登記,不能對抗第三人。法國法采此主義。我國對船舶、飛行器和機動車等特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動也采登記對抗主義。
(2)登記要件主義。此主義以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件。不動產(chǎn)物權(quán)的變動除了當事人間的合意外,還要進行登記。非經(jīng)登記,不僅不能對抗第三人,而且在當事人間也不發(fā).生效力。德國法采此主義。
此外,大多數(shù)英美法系國家采取地券交付主義。根據(jù)這一主義,在初次登記不動產(chǎn)物權(quán)時,登記機關(guān)依一定的程序確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),制成地券。讓與不動產(chǎn)時,當事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機關(guān),經(jīng)登記機關(guān)審查后,在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)。對于受讓人則交付新地券或者在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn),從而使第三人能從該地券中了解不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯(Robert Torrens)所創(chuàng),故稱為“托倫斯主義”。
根據(jù)我國物權(quán)法第9條的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。在我國,不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)予以辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
當事人申請登記,應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。
登記機構(gòu)應當履行下列職責:(1)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(2)就有關(guān)登記事項詢問申請人;(3)如實、及時登記有關(guān)事項;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的,登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。
登記機構(gòu)不得有下列行為:(1)要求對不動產(chǎn)進行評估;(2)以年檢等名義進行重復登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。
當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。
權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料,登記機構(gòu)應當提供。
權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
當事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應當承擔賠償責任。因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。
不動產(chǎn)登記費按件收取,不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
此外還有幾種登記制度,其直接目的不在于發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動,而是為了使不動產(chǎn)登記簿的記載反映真實的物上權(quán)利歸屬,如更正登記與異議登記,或者是為了保全一項以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán),如預告登記。
預告登記。這又稱為假登記,是指為保全一項旨在取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán),限制債務人重復處分該不動產(chǎn)而為登記。例如,在房屋預售買賣中,買賣雙方簽訂預售合同,買方依約有權(quán)請求賣方在房屋建成之后交付房屋并辦理登記,這在性質(zhì)上屬于債權(quán),不具有對抗第三人的效力。為了保障將來取得房屋所有權(quán),買方可以依法辦理預告登記,使其發(fā)生對抗第三人的效力,以限制賣方再行處分房屋。我國物權(quán)法規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。并且,預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。
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(責任編輯:xy)